ドバイ＆モルディブ編」㉑｜土地活用 相続 不動産運用相談
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2024/03/30
東京都府中市 ゴミ分別厳しい 不動産売買 「金融・投資・胡散臭い？」⑥
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2023/09/13
ブログ
こんにちは＆こんばんは！
今日は実物資産としての不動産投資と、金融資産としての不動産投資信託（REIT）について考察していきたいと思います。
不動産投資は、現物の不動産に投資しますので実物資産への投資です。
金融商品であるREIT（不動産投資信託）は、金融商品への投資です。
これらを組み合わせることによって最強の投資になります。
これについては時数の関係でご紹介しません。
後日お楽しみに。
１ 所有権と直接性
・不動産投資:実物の土地や建物を所有し収益を得る事が主要な目的です。
投資家は特定の不動産を直接所有し、管理することになります。
・REIT：投資家は不動産そのものを所有しません。
代わりに不動産会社やプロジェクトへの投資を通じて収益を得ます。
REITの投資は間接的で、不動産を管理する必要はありません。
２ 流動性
・不動産投資：不動産は高い流動性を持たない為、不動産を売却するのは比較的難しい事があります。売却には時間が掛かる場合もあります。
・REIT：REITは株式市場で取引されるため、高い流動性を持ちます。
投資家は比較的簡単にREITの株式を売買出来ます。
3 リスクと収益
・不動産投資：直接の所有者として不動産市場のリスクや収益を直接受けます。不動産の価値が上下することがあります。
・REIT：REITは株式市場に影響を受けやすいため、株価の変動によってリスクや収益が影響を受けます。
一方で、リスクを分散させやすい特性もあります。
4 管理と手間
・不動産投資：不動産の管理と所有には時間と労力が必要です。
賃貸物件を運営する場合、テナントとの関係管理も必要です。
・REIT：投資家は不動産の管理に関与しない為、管理にかかる手間が不要です。
《考察》
実物資産の収益物件を購入する際、自己資金が必要です。
最低でも物件の4割は欲しいところです。
安い物件といえども不動産は高額ですから、融資を引くことが殆どです。
実物不動産の妙味は融資が引ける事でもあるのです。
これはレバレッジを利かせられるのと、節税にも効果が有ります。
ネックは、様々な手数料・税金が掛かる事です。
購入登記費用・不動産取得税・印紙税・売却する時の不動産譲渡税・不動産の評価税・不動産仲介手数料・・・・・
全ての不動産購入に関連する費用を合計すると、一般的に物件価格の約5％～10％の範囲になることが多いです。
しかし、融資を完済した後は、物件は自分の所有となり、収益のほぼ全額が収入になります。
次はREITについて。
ここではREITの投資信託についてお話します。
ファンドの中で勝手に運用してくれますので、管理・保有・修繕等が一切不要です。
ファンドの中で複数の優良物件に分散投資してくれるので、現物収益物件を1戸や２戸保有した場合の空室リスクよりもかなり軽減出来ます。
市場が開いて居ればいつでも売買出来、資金化が容易です。
手数料は、購入時の申込手数料と、保有期間中の信託報酬位なので、10年保有した場合だと、0.942％程度となります。
ただし、物件は自分のものにはならず、融資も引けません。
投資した元金は毎日変動しますので元本割れする可能性が有ります。
逆に元本が大きく増え、更に分配金の受取と合わせてかなりの資産となることもあります。
どちらが良いとか悪いとか言えませんね・・・・・
不動産会社の人は、不動産投資を勧めるでしょう・・・・・・
金融機関の人は、REITを勧めるでしょう・・・・・・・
保険会社の人は保険商品だけを勧めるでしょう・・・・・・
私の会社は全て扱えますのでお客様によって一番良い方法を選択しご紹介することが可能です。
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