ドバイ＆モルディブ編」㉑｜土地活用 相続 不動産運用相談
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2024/03/30
東京都府中市 ゴミ分別厳しい 不動産売買 「金融・不動産投資・胡散臭い？」⑦
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2023/09/14
ブログ
こんにちは＆こんばんは！
今日は具体的な不動産とREITへの投資について考察してみます。
自己資金2,000万円投資した場合・・・・・・
《収益物件への投資》
5,000万円の木造ワンルームアパート（6室）
《内訳》
土地：2,500万円
建物：2,500万円
自己資金：2,000万円
借入金： 3,000万円
毎月返済額 15万円（20年返済、年利２％）
家賃収入 5万円×6室=30万円
30万円−15万円=15万円/月 180万円/年
180万円÷2,000万円×100=9％
自己資金利回りは9％になりました。
30年のトータルで見ると・・・・・・
条件：家賃は10年で1割下がると仮定
リフォーム代は、10年間で500万円と仮定
1～10年 180万円×10年=1,800万円①
11～20年 144万円×10年=1,440万円②
21～30年 288万円×10年=2,880万円③
①+②+③=6,120万円
リフォーム代 500万円×2回=1,000万円
その他、家賃減額調整分、原状回復秘等考慮後、
4,000万円の収入+土地（2,500万円）=6,500万円が残る。
（注） 金額は概算です。
参考文献「お金持ち大家さんになる方法」
三光ソフラン会長 髙橋 誠一さん著 P61 より
因みにご興味ある方だけに尊書を差し上げます。
《REITへの投資》
2,000万円÷2,047円×30円=293,111円①
①×12月=3,517,342円
3,517,342円×30年=105,520,273円
宇宙天文学的な金額になってしまいました。
しかし、基準価格は株のように日々変動しマイナスになる可能性が有ります。
分配金も変動する可能性が有ります。
仮に基準価格が半分になった（元本が半分になった）場合
5,000,000円÷3,517,342円=1.42年
有りませんが、元金が実質0円になった場合
10,000,000円÷3,517,342円=2.84年
分配金が変わらなければ、3年以上の保有でトータルリターンがプラスになります。
65,000,000円÷3,517,342円=18.5年+3年=21.48年
収益物件への直接投資は30年掛かりましたが、REITでは21年半位になりました。
将来の事は全く予測がつきませんが、不動産投資は時間を要しますね。
あなたならどちらを選択されますか？
私は両方良いと思います。
その方個人個人の状況やお考え方により柔軟に対応すれば良いと思うのです。
投資の時期にもよります。
個人的見解ですが、不動産投資は相続人が居ない人には向きません。
相続人が居ても、引き継ぐ能力が無いと何れ失敗します。
相続人（主に子供達）へ資産を引き継ぎ守る為の教育が必要です。
付け焼刃では通用しませんから、長い間の教育が必要です。
学校や大学では決して学ぶことは出来ません。
REITは、毎月分配金を充分享受した後、トータルリターンがプラスに転じていれば何時でも売却し資金化出来ます。
相続人が居ないのならば、自分の為にどんどん使ってしまった方が良いです。
それでも幾ばくかのお金は残ってしまいます。
国庫に入るくらいなら、「遺言」を書いて自分の希望する団体や個人等に寄附するというのも1つの方法です。
相続人不在により国の財産に移った資産は結構多いです。
2021年最高裁判所の資料に依ると、総額647億円にもなります。
自分が生涯掛けて築いてきた資産について、もっと真剣に考えてあげなくてはなりませんね。
次回は収益物件とREIT投資信託のハイブリット最強投資についてお話したいと思います。
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