東京都府中市 ゴミ分別厳しい 不動産売買 「マルタ旅行記」①
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2023/09/25
東京都府中市 ゴミ分別厳しい 不動産売買 「金融・不動産投資・胡散臭い？」⑨
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2023/09/16
ブログ
こんにちは＆こんばんは！
今日は〆の
「自宅は本当にカネを生まないか・・・・・」
についてお話します。
マイホームの最大のメリットは、
①融資を堂々と利用できる
②優遇金利で長期借り入れ可能
③住宅ローン減税等の税制優遇がある
④家賃や更新料等が掛からない
⑤不動産投資になる
他にも色々ありますが、一般的な最大の特徴は以上5点だと思います。
家を買った瞬間、売却する時の事を考える人は居ませんが、私は考えて購入しました。
①住めること
②貸せること
③売れること
この3点を常に念頭に戸建て販売もしてきました。
以下、私のお客様の成功例です。
全て実需（自分が住むこと）を目的に購入しました。
※一切税金、諸費用は考慮せず。
《ケース１》
購入時期 2003年
場所 江東区「東陽町」駅徒歩6分
購入金額 2,400万円
想定賃料 13万円
売却時期 2021年
売却金額 3,000万円
ローン残債 1,000万円
管理費・修繕積立金等 約27,500円
駐車場代金 約20,000円
キャピタルゲイン
3,000万円−2400万円=600万円①
インカムゲイン
13万円×12月×18年=2,808万円②
①+②=3,408万円③
3,408万円−1,000万円=2,408万円
管理費・修繕積立金等
27,500円×12月×18年=5,940,000円④
駐車場代金
20,000円×12月×18年=4,320,000円⑤
③−④+⑤=13,820,000円
18年間所有後の利益
+13,820,000円
「老後の2,000万円」には届かないまでも、今後賃料が掛からないご実家での老後資金を確保出来ました。
コロナにより、今後の仕事に不安を抱かれた為、田舎のお母さまと同居を決意されました。
田舎のご実家は賃料は掛かりませんので、この2,000万円があれば、年金と合わせて長生きリスクに対応出来るでしょう。
もし、賃貸だったら、約3,000万円の賃料は戻って来ませんし、物件も自分の物にはなりませんから、リタイアを実現することは出来なかったでしょう。
この物件は「東陽町」という好立地の駅から徒歩8分、間取りは２LDKでワンルームでは無かったので、需要がとてもありました。
近くにイオンモールや公園、オフィス、子育て施設、コンビニ、郵便局等充実しており、その割にとても静かなので住みやすいと思います。
2階の角部屋というのも開放感が有って最高でした。
だから、「高く」「早く」売れたんですね。
もし、安いからと言って、立地や道路付け、環境や日当たりの悪い場所に購入していたら、「安く」「時間かかっても」「売れない」ということになる可能性も有ります。
このマンションは2003年築で「築21年」の物件です。
どんなに素晴らしい物件でも、マンションは築年数が古くなると大規模修繕が必要になったり、設備関連の劣化に費用が掛かってくるので、今回購入された方でギリギリではないでしょうか。
私のお客様はとても良い時期に「購入」「売却」出来ました。
マンションの耐用年数は「47年」ですが、融資を受ける際に幾つかデメリットが有ります。
①金利が高くなる可能性：耐用年数を超えた物件は、価値が低下している可能性が高い為、銀行や金融機関からの融資に於いて金利が高く設定される事があります。
これは、貸し手がリスクを考慮する為です。
②ローンの審査が厳しくなる：耐用年数を超えた物件の場合、その物件の状態や将来のメンテナンスコストが銀行などの貸し手にとって懸念事項となります。
その為ローン審査がより厳しくなる可能性が有ります。
③再販価値が低い：耐用年数を超えた物件は、将来的な再販価値が低くなる可能性が高いです。
これは、老朽化や修繕が必要な場合があるためです。
その為、物件を売却する際に損失を被る可能性があります。
④保険料が高くなる：耐用年数を超えた物件は、保険料が高くなることがあります。
建物の状態やリスクが高まるため、保険料の支払いが増えることが考えられます。
最後に・・・・・・
総戸数はとても大切です。
新築時や築年数が浅い時はむしろ、管理組合がコンパクトなので決まりやすい、まとまりやすいというメリットもあるかも知れません。
しかし、修繕積立金を考えると少しでも分母が大きい（総戸数が多い）ほうが負担率が少なくなりますね。
この物件は、少ないと思います。
わたしなら、お勧めしないと思います。
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