ドバイ＆モルディブ編」㉑｜土地活用 相続 不動産運用相談
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2024/03/30
東京都府中市 ゴミ分別厳しい 不動産売買 「金融・不動産投資・胡散臭い？」⑩
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2023/09/18
ブログ
こんにちは＆こんばんは！
今日も〆の
「自宅は本当にカネを生まないか・・・・・」
についてお話します。
マイホームの最大のメリットは、
①融資を堂々と利用できる
②優遇金利で長期借り入れ可能
③住宅ローン減税等の税制優遇がある
④家賃や更新料等が掛からない
⑤不動産投資になる
他にも色々ありますが、一般的な最大の特徴は以上5点だと思います。
家を買った瞬間、売却する時の事を考える人は居ませんが、私は考えて購入しました。
①住めること
②貸せること
③売れること
この3点を常に念頭に戸建て販売もしてきました。
今日は、私のお客様の成功例②です。
全て実需（自分が住むこと）を目的に購入しました。
※一切税金、諸費用は考慮せず。
《ケース2》
購入時期 2005年
場所 京成押上線「京成立石駅」駅徒歩7分
購入金額 1,350万円
想定賃料 9.5万円
売却時期 2023年
売却金額 1,700万円
ローン残債 300万円
間取り 2LDK
管理費・修繕積立金等 15,140円
キャピタルゲイン
1,700万円−1,350万円=350万円①
インカムゲイン
9.5万円×12月×18年=2,052万円②
①+②=2,402万円
2,402万円−300万円=2,102万円③
管理費・修繕積立金等
15,140円×12月×18年=3,270,240円④
③−④=17,749,760円
18年保有後実質利益
+17,749,760円
購入当初は実需で利用されてらっしゃいました。
事情があって、賃貸に出すことになりましたが、空室の無い状態が続いていました。
ところが、2022年半年程空室になってしまい、賃料が入って来なくなりました。
そこでご売却を検討されるようになりました。
売却しようと決断された矢先、賃貸人が付いてしまったのです。
仮に賃貸人が居ない状況で空室だった場合、実需のお客様が購入を検討されます。
賃貸人が居ると、内覧も出来ませんから販売活動もしにくくなります。
空室の間、売主様は綺麗にリフォームされてらっしゃったのでそこを内覧して頂けないのはとっても残念なことです。
もし、実需で売却出来た場合、2,000万円以上で売却出来ましたので、
キャピタルゲイン
2,000万円−1,350万円=650万円①
インカムゲイン
2,052万円②
①+②=2,702万円③
③−300万円=2,402万円となってましたね。
今後の予定・・・・・
実物不動産から、金融商品のREITにシフトします。
※2023年9月15日現在
20,000,000円÷2,019円×30円=297,176円（約30万円）
分配金297,176円−賃料95,000円=202,176円
毎月20万円以上多く資金が入ってくることになります。
これは勿論利益では無いので、出来るだけトータルリターンがプラスに転じる迄は使わずに再投資していくことをお勧めします。
REITであれば、空室になって収入が0になる心配は無いですね。
今回の例も、購入せず賃貸生活だったら、退去しても1円も入って来ません。
実需が結果的には不動産投資になって居た好例です。
このマンションの目の前に大きなショッピングセンターが複数あり、日常生活にはとても便利だと思います。
葛飾区役所も近く、子育てしやすい環境です。
一番の売りは、「羽田空港」「成田空港」どちらにもアクセスしやすいということです。
建築時期は1989年8月
築34年経過してます。
売主様は中古で購入されたんですね。
しかいし、耐用年数等の事を考えると、今ご売却されて良かったと思います。
「ババ抜き」じゃないですが、最後にババを掴んでしまうと大変です。
区分ぼ物件はそこがとても怖いと思います。
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